INTRODUCCIÓN:

Este trabajo irá enfocado en darles una perspectiva muy personal en relación al trabajo que desempeño, a efecto de que conozcan muchas de las problemáticas que tenemos en la práctica quienes trabajamos en una Notaria, que son muy variados y de muchos tipos, empezando desde cuestiones de tipo legal, hasta cuestiones de tipo económico y social, que influyen directamente en la forma del trabajo que realizamos.

Decía el maestro Cipriano Gómez Lara, que los juristas nos movemos en tres planos, que son: el paraíso de los conceptos, el purgatorio de las normas, y el infierno de la realidad. Por lo anterior, y bajo una perspectiva sumamente realista, que pudiera parecer pesimista o vista desde el enfoque del vaso medio vacío, quiero compartir las problemáticas señaladas en supralíneas, pero con la única intención de mostrar la necesidad de modificar los procedimientos en muchas de las actividades que el jurista desempeña, y especialmente, la que yo desarrollo, como lo es, la práctica notarial.

Espero que la manera del desarrollo de mi tema sea de su agrado, en este sentido, quiero que se entienda que en este ensayo prácticamente no hay bases de consulta bibliografía, pues el ensayo de su servidor está basado en su totalidad en mi experiencia profesional.

Quise esta vez arriesgarme un poco más y hacer algo diferente, no el típico trabajo basado en la búsqueda en otros libros. Esta vez preferí hacer algo real, de todos los días, mejorable, que pueda servir para vivir mejor.
Acotado lo anterior, las preguntas entonces en ese sentido sería ¿Por qué existen tantos problemas actualmente en la práctica notarial? Y ¿Se puede mejorar en algo?

De antemano digo que la respuesta a la última pregunta es afirmativa. Mi idea es no proponer situaciones imposibles, sino al contrario, pensar en cómo con lo que tenemos hacer mejor nuestra labor, y dejarles finalmente mis conclusiones y recomendaciones.

DESARROLLO DEL TEMA:

Como les señale anteriormente nuestros problemas en la práctica no sólo son de tipo jurídico, sino también de tipo económico y hasta culturales, y conforme vayamos avanzando en el tema los iremos relacionando y comentando.

Empezaremos diciendo que nuestro problema empieza cuando los clientes llegan a la oficina a solicitar asesoría (que olviden que se las van a pagar), sin cita para variar, pensando que tú no tienes nada más que hacer, pero bueno llegan y en primera muchas de las veces ni siquiera ellos mismos saben que quieren realizar, siempre van acompañados de alguien que no tiene nada que ver con el asunto pero para todo tienen una opinión y hasta especialistas en la materia resultan, después quieren que se les den las respuestas a sus dudas, y como siempre no quieren pagar ni un peso de impuestos, finalmente preguntan cuánto les va a costar el asunto, y en ese momento como por arte de magia todo es carísimo, y siempre sin excepción alguna, alguien conocido de ellos les cobra más barato, pero curiosamente nunca traen la cotización por escrito; se van te dicen que lo van a pensar y una vez que regresan te dicen finalmente que han decido hacer la operación contigo porque a pesar de que es carísimo su amigo les dijo que tenía mucho trabajo y que desgraciadamente le era imposible realizar el trabajo. Hasta aquí creo que todos en nuestras oficinas hemos escuchado la misma historia todos los días.

Entonces tenemos que pedirles a los clientes esta “pequeña” información para poder hacer el instrumento notarial:

1.- Antecedente de propiedad.

2.- Pago de servicios del inmueble.

3.- Identificación oficial, CURP, actas de nacimiento, comprobación del estado civil, comprobante de domicilio, de cada uno de los contratantes. Si comparecen a través de representante el documento o documentos originales que acrediten dicha representación, además de que tenemos que hacer la verificación de la autenticidad y vigencia de dichos documentos.

4.- Si son personas morales, su acta constitutiva, así como las asambleas que al efecto presente dicha persona moral.

5.- Alineamiento y número oficial.

6.- Aviso de Terminación de obra.

7.- Predial actualizado y verificar las posibles diferencia que puede originar la operación en virtud del aviso y pago del traslado de dominio.

8.- Carta de no adeudo de obras por cooperación.

9.- Avalúo.

10.- Valor de operación.

11.- Certificado con anotación de primer aviso preventivo.

12.- Documentos comprobatorios para cuestiones fiscales.

Y una vez que esa “pequeña” lista está completa, estamos en posibilidad de formalizar y tramitar el instrumento notarial. Pero que creen, que resulta que el pago del precio de operación será cubierto con un crédito, supongamos que es un crédito Infonavit, entonces adicionalmente a lo anterior, debemos contar con lo siguiente:

1.- Un expediente completo y maestro como se le conoce que contenga toda la información anterior.

2.- La Solicitud de crédito requisitada por el trabajador.

3.- Sus datos de Seguridad Social.

4.- Una carta de pláticas donde conste que el trabajador asistió la misma y entendió el contenido y alcances del crédito.

5.- Aviso de retención del salario del trabajador firmada y sellada por la empresa donde labora.

6.- Dar de alta el expediente electrónicamente en Infonavit.

7.- Descargar la instrucción notarial del portal cibernético de Infonavit, así como los 100 anexos y todo en unos 7 tantos, al rato les explico por qué.

Y ahora si finalmente, empezamos como nosotros le llamamos a “tramitar” el expediente. Procedemos inmediatamente a solicitar el primer aviso preventivo en el Registro Público de la Propiedad, cabe mencionar que nuestro Registro en ese aspecto trabaja muy bien, eso hace que un trámite de este tipo lleve máximo 2 días.

Recibimos el certificado con la anotación del primer aviso preventivo, si no tiene gravámenes ni afectaciones entonces continuamos con el procedimiento, si no es así, detenemos el trámite, nada más nos empapelamos, perdimos el tiempo y los gastos del aviso preventivo ni quién para pagarlos. (1)

Pero no vamos a ser fatalistas a pesar de que lo anterior ocurre con bastante frecuencia, vamos a suponer que el certificado estaba correcto, entonces, procedemos a realizar el proyecto, en donde tenemos a promotores hablándonos 8 o 9 veces al día porque al trabajador se le van a vencer los recursos del crédito, y a ellos les urge cobrar su 5% por ciento que les pagan por cada operación, y cuando nosotros queremos cobrar el 1% se molestan, siendo que ellos lo único que hacen es presentar a los clientes muchas de las veces mal informándolos y nosotros con todas las responsabilidades que tenemos incluyendo la fiscal, no nos quieren pagar lo que justamente deberíamos de ganar; pero esa es harina de otro costal y no es materia de este tema; recuperando nuestro objeto de estudio, hacemos el proyecto en un día, y ese mismo día (corriendo) lo llevamos a revisar a los jurídicos de las entidades que en su caso participen, ya sean acreedores hipotecarios, fiduciarios, y desde luego, el Infonavit.

Y aquí empiezan parte de los problemas jurídicos, darle gusto a todos; sólo te dicen quítale esto, ponle esto, nada más porque no les parece, obvio sin darte razones de peso para hacerlo; entonces ahí está uno gastando el día hablando con todas las partes para conciliar y finalmente poder tener el visto bueno de todas las partes en relación al proyecto, una vez que pasa eso, entonces sacamos cita para fecha de firma, lo irónico es que nos presionan para tener el proyecto en un día y las citas las dan cada semana, llega finalmente el día de la cita, y para no variar, un día anterior el trabajador tuvo fiesta y no fue, así que volvemos a sacar la cita para que por fin firme.

Ya en la segunda cita, se le explica al trabajador la escritura, nunca van a encontrar a nadie que tenga dudas porque tienen miedo de que los tachen de idiotas a pesar de que está contratando algo que le va a afectar durante 30 años; pero con tal de que nadie les diga menso firma a pesar de que no le entendió ni papa, y luego empieza un tortuoso camino para el pobre folio y nuestro gestor, porque tiene que ir a recabar todas las firmas de las demás partes, lo han dejado tardes enteras ya con cita sin atenderlo, porque así somos desgraciadamente, estamos acostumbrados a explotar la poca o mucha cuota de poder que tenemos en relación a nuestros puestos o trabajos.

Ya para cuando el folio está totalmente firmado, y después de unas 20 llamadas del promotor, ahora tenemos que hacer lo siguiente:

1.- Dar el segundo aviso preventivo al Registro Público de la Propiedad y del Comercio para guardar la prelación registral por 90 días más.

2.- Vaciar en el sistema del Infonavit, los datos de la operación, y para no variar, tenemos término también para ello, porque a pesar del armado burocrático con el que cuentan, nosotros somos los que mantenemos actualizada su base de datos, es cosa que pocas personas saben.

3.- Preparar el aviso de traslado de dominio en 3 tantos, sacarle copia a los avalúos que vienen integrados en el expediente y que son cada uno como de 15 páginas porque a pesar de que lo hemos solicitado, nunca han querido darnos más de una los peritos, porque dicen que si no ya no sería negocio; pero no se preocupen ahorita me acabo a los peritos.

4.- Preparamos el aviso de traslado de dominio con las miles de copias que nos piden (que nunca he sabido para quién son) y lo presentamos de inmediato porque están en lo correcto, también tenemos término, eso sí, para revisarlo a ellos les toma un periodo normal de 3 a 4 semanas dependiendo de los días feriados que les corresponda ese mes. (2)

Bueno pues aquí se genera uno de nuestros principales dolores de cabeza, puede pasar de todo, pero para no hacer el cuento tan largo, la situación en la práctica desemboca en que el 95% por ciento de esos avalúos están mal, ya que las unidades de valuación que los realizan, ni se paran en los inmuebles, sólo los hacen con los elementos de un sistema satelital que tienen pero nunca asisten a realizar el levantamiento físicamente, trayendo como consecuencia que no nos autoricen los avisos, que perdamos 1 mes entero de trámite, que tengamos que solicitar otro avalúo (que si este correcto, aproximadamente unos $700.00 (setecientos pesos 00/100 m.n.) que tenemos que pagar de nuestra bolsa de los $2,500.00 (dos mil quinientos pesotes 00/100 m.n.) que nos pagan por escritura, así como las multas y recargos que genera el pago extemporáneo del impuesto sobre traslado de dominio, otros ($700.00 setecientos pesos 00/100 m.n.), finalmente después de casi 2 dos meses tenemos listo el pago de impuestos inmobiliarios, y córrele, a ingresar el documento al Registro porque se vence la prelación y además porque el Instituto te da también 90 días para enviar toda la documentación hasta México por paquetería.

Así que imagínense de que tamaño queda la escritura con un folio de 20 páginas, anexos por otras 20 páginas, copia de los pagos y del avalúo. Pues bueno aparte de eso añádale, la copia que se le tiene que entregar al Registro, la del apéndice, la del cliente, la del Infonavit, la del vendedor y la del acreedor.

¿Todavía quiere una Notaria?, pues ahora saque todas las copias que le relacioné, séllelas, rubríquelas, póngales holograma y fírmelas y envíe los documentos al Registro, no sin antes hacer una ficha precodificada porque las fichas ya tampoco las hacen, si quiere que ellos las hagan le cuesta $13.00 (trece pesos 00/100 m.n.) cada una, ¿y qué va a pasar? Obvio, se la van a regresar porque a la hora de hacer el proyecto no lo consultó con el abogado calificador del Registro, quien a rajatabla negara, suspenderá o autorizará el documento; y lo peor de todo es que ahora ni defensa tiene porque ya crearon como una tipo fortaleza militar para que usted no tenga acceso a ellos, como si ellos no fueran falibles. (3)

Si quiere hablar con ellos, tiene que sacar cita, yo hace poco saqué una cita y así procedieron conmigo: saqué la cita, la cual me la dieron 2 días después, luego me citaron de nuevo, y me dijeron que estaba atendiendo a unas personas que venían de Guanajuato, me pidieron que mejor hablara por teléfono, hablé por teléfono y me dijeron que estaba ocupada, volví a hablar por teléfono y me dijeron que había hecho una consulta sobre el tema, y después volví a hablar y ya ni me contestaron. ¡Bendito sea Dios que nuestro Registro tiene efectos declarativos y no constitutivos si no imagínese!

Bueno ahora a darle gusto al abogado calificador del Registro, pero eso no se hace nada más por arte de magia, hay que testar folio, hablar con el cliente para que esté de acuerdo, corregir el testimonio y todas las demás copias y volverlo a reingresar, claro y por supuesto, con el debido monto de pago de derechos por reingreso de documentos.

Sale por fin la escritura registrada, ya estás feliz porque tu testimonio fue autorizado por el abogado calificador del Registro, procedes a revisar la escritura y te das cuenta que hay errores en la constancia, tienes que ir de vuela a realizar la reposición de la constancia, la cual tarda 2 semanas, ¿por qué? Porque tú tuviste la culpa de checar que la constancia estuviera correcta. Te hacen caras, te la reciben de mala gana, pero te la corrigen, ya no queda de otra.

Ahora si tienes el documento finalmente, sacas copia de la constancia registral, mandas tus anexos al apéndice, envías los documentos a México, das su debida copia a las demás partes, y vuelves a capturar en el sistema electrónico del Infonavit, y te sientes muy contento porque completaste la titánica labor de dar feliz término a tu escritura.

Al día siguiente te levantas fresco y en paz de haber hecho tu trabajo bien, cuando de repente recibes una llamada de la Delegación del Infonavit con carácter de urgente, es el cliente quejándose de que la casa no se la dieron como habían quedado, que nunca le explicaste la escritura, que nadie le dijo nada, que de haber sabido como estaba la cosa jamás le hubiera entrado, que él no es ningún idiota, que haber como le hacen todos pero que él no quiere la casa y se lo arreglan porque si no se va a México directamente y a la Dirección de Notarias a quejarse.

Bueno entonces ¿qué pasó? Muy sencillo, un mal promotor le prometió entregarle algo que no era, o la segunda, otro mal promotor lo está mal aconsejando para que cancele la operación, porque por el mismo precio le “ofrecen” algo mejor.

Todos estos problemas son el resultado de una pobre conciencia de promotores, constructores, aparatos burocráticos y asesores jurídicos, que ven al cliente sólo como un sujeto de interés económico y de trámite, sin tomar en cuenta todas las repercusiones jurídicas y de hecho que van a repercutir en él.

CONCLUSIONES:

Esto créanlo, es pan de todos los días, ¿se puede mejorar este proceso? Claro, esto es lo que yo propongo, todo es perfectamente realizable si se quiere:

1.- Todo empieza por uno mismo, obra bien, que bien te irá, así seguramente mejoraremos la práctica notarial y poco o un mucho.

2.- Las personas que van a adquirir una propiedad, también deben asegurarse de con quién tratan, ellos deben identificar a la persona con quién están tratando hablando específicamente de los promotores de vivienda, no veo por qué si están cobrando el 5% por su “gran” actividad de no hacer nada más que cobrar sin adquirir ninguna responsabilidad, no puedan estar registrados ante las entidades que tienen como fin el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda. Además eso contribuiría a que estos personajes estén debidamente establecidos y que pagaran sus impuestos. También podrían celebrar contratos con dichas entidades a efecto de poder fincarles responsabilidad en caso de que obren indebidamente.

3.- Si el trato es entre particulares nosotros debemos fungir no como meros asesores jurídicos, sino como asesores inmobiliarios en todo el sentido de la palabra, es decir; si conocemos que estás cosas pasan debemos de poner al tanto al cliente de todas estas situaciones, ya el otro día me dio gusto ver que en una Notaria me encontré que tienen un departamento especial de promotoría, eso me dio mucho gusto, y además eso demuestra que sí se pueden hacer cambios sin tener que modificar nuestras leyes.

4.- Si la operación va a llevarse a través de un crédito, veo importantísimo que las personas que vayan a ser acreditados, conozcan perfectamente el funcionamiento del crédito, por el simple hecho de que el contrato que están celebrando los va a afectar en plazos que van de los 5 a 30 años, eso hay que hacérselo saber a ellos y que lo entiendan sobre todo.

5.- Para las entidades financieras que se dediquen al otorgamiento de créditos para la construcción de viviendas, una buena salida es exigir de sus clientes y acreditados, que al momento de vender los inmuebles los pagos vayan direccionados directamente al acreedor, ello al efecto de que los constructores no utilicen el dinero del pago del crédito en otras cuestiones y con ello se propicie el incumplimiento del contrato de crédito. Otra buena salida que algunos bancos sobre todo han utilizado, es la de la Constitución de un Fideicomiso Irrevocable de Administración y Garantía, ha funcionado bastante bien, el único problema que le vería es que su utilización es costosa y administrativamente hablando es lenta, porque requiere generalmente de cartas, revisiones, citas y muchas cosas más, pero jurídicamente hablando, esta opción es muy segura. Por cierto este banco empezó a utilizar esta figura una vez que perdió $400’000.000 (cuatrocientos millones de pesos 00/100 m.n.). Bueno la cuestión es que con ello la entidad tendría más posibilidades de recuperar el dinero que prestó.

6.- Otra cosa que deberían de implementar las entidades financieras, es la verificación de los inmuebles, pues estamos en el entendido de que a pesar de que su negocio es prestar dinero, éste se encuentra garantizado con los inmuebles. Esta verificación la podrían contratar con un tercero confiable, o crear un departamento especial dentro de la misma institución. Este punto en particular también es importante porque traería varios beneficios:

A.- Estarían verificando la calidad de sus garantías.

B.- Beneficiarían indirectamente a los beneficiarios de los créditos. Y esto último es particularmente importante ya que si no es posible que existan viviendas que al año se estén cayendo; ¡y el pobre adquirente tenga que seguir pagando el crédito de la vivienda por los siguientes 29 años! Esto en la práctica desemboca en que las personas busquen asesoría y les recomienden que dejen de pagar para negociar con el acreedor y negociar la entrega del inmueble en dación en pago. Lo anterior propicia que se encarezca el crédito, se afecten millones de familias, pero eso sí; también propicia que los desarrolladores de vivienda se hagan cada vez más ricos y hagan las casas con materiales de menor calidad, y que los valuadores sigan haciendo mal su trabajo; total, nadie les dice nada.

C.- Esto que señalo en el punto anterior, serviría para que los desarrolladores hicieran las cosas como se deben, porque de todos es sabido, que ellos son los que integran los expedientes de sus ventas, y eso desemboca en que los peritos que les hacen los avalúos les incorporen los datos que ellos requieren para sus fines.

Con lo anterior concluyo, como de manera real, se puede: controlar a los promotores, beneficiar a los adquirentes de los créditos, cuidar los préstamos que se les otorgan a los desarrolladores, así como cuidar las garantías derivadas de dichos préstamos, las calidades de las viviendas y la veracidad de los avalúos que sirven de base para el otorgamiento de los préstamos.

Ya en la cuestión de la formalización de los instrumentos notariales propondríamos lo siguiente:

1.- Manejar formatos de adhesión base para la unificación de criterios, esto se maneja ya en el Estado de Querétaro con éxito.

2.- Al momento de nosotros enviar el primer aviso preventivo, enviar una copia de la escritura que se pretende protocolizar, para que cuando uno recoja el aviso, también pudiera tomar en cuenta las observaciones del abogado calificador, entonces cuando éste reciba el documento, sólo procedería hacer la inscripción correspondiente, únicamente verificando que los anexos concuerden con plasmado en el instrumento notarial.

3.- Si contamos con un avalúo respaldado por un tercero confiable, el trámite en traslado de dominio sería rápido y eficiente, pues el problema en la práctica deriva en que muchas de las veces son designadas unidades de valuación de otras ciudades e inclusive de otras entidades, para elaborar los avalúos de los fraccionamientos de aquí, otra de las salidas sería que junto con el avalúo comercial, se proporcionará una certificación de catastro municipal o un avalúo fiscal para poder seguir con el trámite rápidamente.

4.- Por último cuidar la redacción en el pago, ya que en caso de que exista acreedor hipotecario o titular fiduciario, se verifique el pago a su favor y que el resto le sea depositado al promotor.

Con todas las proposiciones que anteriormente expuse considero que las operaciones serían mucho más rápidas y seguras para las partes, y un trámite que a lo mejor llevaba 120 días, podríamos estarlo terminado en 10 días.

Quise plantearme el problema y resolverlo de manera pragmática, ágil y segura como lo debe de exigir cualquier persona que requiera nuestros servicios, y todo como les comenté, sin esperar que se modifiquen nuestras leyes. Lo importante en nosotros como individuos y sociedad, es la actitud que tomemos ante la vida y eso incluye nuestra actividad profesional por supuesto.

Concluiría terminar diciendo que a pesar de todo, hago mi trabajo con mucho cariño, y siempre pensando que lo puedo hacer mejor.


NOTAS AL PIE:

1. http://www.congresogto.gob.mx/legislacion/codigos.html

2. Ídem.

3. Ídem.