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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN EL ESTADO DE GUANAJUATO |
El procedimiento registral se realiza en el siguiente orden:
1. Presentación del documento.
2. Distribución de los documentos.
3. Índices.
4. Inscripción, rechazo, suspensión del documento y recursos.
5. Entrega de documento al interesado.
1. PRESENTACIÓN DEL DOCUMENTO
Fundamentación.- El artículo 66 del Reglamento establece que: "El servicio registral se inicia ante el registro público con la presentación de los documentos originales y anexos."
La solicitud, conocida como folio de entrada, tiene los siguientes efectos:
A. Prelación. Para constituir la prueba de presentación del documento a fin de conocer la prelación, preferencia y rango, a la solicitud se le da un número de entrada que lo acompañará en todas las fases del procedimiento.
La prelación, se basa en el principio:"el primero en registro es primero en derecho". En la solicitud se asienta el número de entrada que contiene la fecha, hora y minuto en que el documento ingresa al Registro, pues en el caso de que concurran dos inscripciones sobre un mismo objeto y con fines distintos, se inscribirá, salvo algunas excepciones, el documento que se presentó con prioridad.
Hay jurisprudencia que establece que la fecha señalada en el Código Civil es la de la presentación de la solicitud y no la de la inscripción definitiva. Por ello, los efectos de inscripción comienzan a surtir desde el ingreso del documento al registro.
B. Como medio de control del documento. Se anotan los antecedentes registrales de la propiedad.
C. Como una forma de probar la rogación de inscripción. La inscripción en el Registro público no es de oficio, ésta se realiza a instancia de parte interesada. La forma de comprobar que se cumplió con este principio es con la solicitud de entrada y trámite.
Al terminar el trámite de inscripción sólo se devolverán los documentos al interesado que presente esta solicitud.
D. Como comprobante del pago de derechos. La inscripción en el Registro Público genera los derechos previstos en las leyes fiscales o códigos financieros. Asimismo, por seguir un sistema de prepago de derechos de registro, en la solicitud se imprime el sello de la caja registradora que contiene la cotización y el comprobante de pago.
E. Asentar en el folio real la fecha y el número de entrada del documento. Al margen izquierdo de los folios reales, aparece el título "asientos de presentación". Ahora bien, cada vez que hay una inscripción, en este margen se anota el número de entrada, la fecha y la firma del registrador. Estos datos se toman de la solicitud o folio de entrada.
Lo anterior con fundamento en el artículo 67 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad que a la letra dispone: "Las anotaciones de los avisos preventivos a que se refiere el artículo 2516 del Código Civil se practicaran de inmediato en el folio o inscripción afectado. Si durante la vigencia de los avisos preventivos, y en relación con el mismo inmueble o derechos, se presentara otro documento contradictorio para su registro o anotación, este será objeto de anotación preventiva, a fin de que adquiera la prelación que corresponda; en caso de que opere la cancelación o caducidad de alguna anotación anterior, las anotaciones preventivas de dichos documentos quedaran sin efectos."
2. DISTRIBUCIÓN DE LOS DOCUMENTOS
Una vez satisfechos los requisitos de la solicitud, el documento se turna al área correspondiente.
Ahora bien, conforme a los principios de especialización y calificación, el registrador que recibe el documento, debe examinar que éste documentos sea de los inscribibles conforme al Código Civil, satisfaciendo las formas extrínsecas o intrínsecas, tales como la capacidad de las partes y la validez del acto o contrato; si se trata de actos que vienen de otra entidad federativa o del extranjero, verificará que en cuanto a su contenido sea registrable.
La calificación será a conforme al siguiente artículo del Reglamento: "Artículo 68. La calificación que hagan los registradores de la legalidad de los títulos, se entenderá limitada para el efecto de suspender, denegar o admitir la inscripción, sin perjuicio de la acción contradictoria que pueda ejercitarse sobre la nulidad del título o la determinación del registrador."
Además, el siguiente artículo del Reglamento señala que: "Artículo 69. Si de la sentencia ejecutoria que recayere en juicio, resultare que el titulo fue mal calificado, el registrador hará la inscripción o cancelara la que hubiere hecho, conforme a los términos de la ejecutoria, en el primer caso, los efectos de la prelación se retrotraerán a la fecha de presentación del título que dio lugar al procedimiento, siempre que estén cubiertos los derechos correspondientes."
Si se trata de documentos extranjeros, también debe cerciorarse que se encuentran debidamente traducidos por perito oficial, legalizados y protocolizados ante notario y, para el caso de sentencias, que exista una autorización judicial en la que se señale que no contravienen las leyes nacionales.
También revisará que el documento tenga la numeración de entrada que le corresponda, atendiendo a su prelación. Comprobará que el número de la forma de entrada y el del documento sea el mismo; que los antecedentes coincidan con lo que se encuentra registrado; que no existan antecedentes pendientes para su inscripción, en cuyo caso registrará el anterior y que en los antecedentes no exista algún gravamen o limitación.
Realizado este proceso, se revisa el contenido de fondo, atendiendo a que coincida con las exigencias y se verifiquen los datos de los otorgantes y que el solicitante sea la persona autorizada.
Estos documentos son las resoluciones y providencias judiciales y los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley. También la calificación registral se amplía al ámbito fiscal; esto es, el registrador debe examinar no sólo el pago de derechos de inscripción, sino también el pago de impuestos federales y locales como, por ejemplo, el impuesto de adquisición de inmuebles, que la finca se encuentre al corriente en el pago del impuesto predial o derechos por servicio de agua, etcétera.
Por otro lado, se exige que a algunos documentos se les anexe el certificado de libertad de gravámenes, requisito que más bien parece recaudatorio y no de seguridad jurídica.
La solicitud del certificado de libertad de gravámenes que formula el notario tiene cuatro funciones principales:
1. Saber si el que pretende vender continúa siendo el titular de la finca;
2. Saber si existe o no limitación de dominio o algún otro gravamen que afecte al inmueble. El certificado indica los gravámenes derivados de garantías reales o personales, o si se encuentra sujeto a litigios, si hay anotaciones preventivas o bien el aviso dado por un notario de la venta o hipoteca de un inmueble, etc. Todas estas anotaciones aparecen inscritas en los libros o en el folio real de la finca y su existencia se conoce por el certificado de libertad de gravámenes.
3. Determina si el bien está sujeto a alguna de las limitaciones establecidas en la ley General de Asentamientos Humanos y en la Ley de Desarrollo Urbano.
La Ley General de Asentamientos Humanos, de aplicación federal, dice que los notarios podrán autorizar escrituras públicas respecto de predios sobre los que haya declaratoria de provisión, uso, reserva, destino de áreas o predios. Y que el notario deberá insertar el certificado del Registro Público de la Propiedad sobre existencia o inexistencia de las declaratorias de que habla dicho precepto.
Por su parte la Ley de Desarrollo Urbano, impone como obligación a los notarios para dar fe y extender escrituras públicas de contratos y convenios relativos a la propiedad, posesión, uso o cualquier otra forma jurídica o tenencia de los predios, la previa comprobación de que las cláusulas de éstos, relativos a la utilización de los mismos, coincidan con los destinos, usos, reservas y planes inscritos en el Registro del Plan Director y en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
4. Como primer aviso preventivo. Este aviso se le ha nombrado preventivo por ser anterior al del otorgamiento de la escritura. A través de este aviso se establece una prelación especial por medio de las anotaciones preventivas.
La solicitud del certificado de libertad de gravámenes surte efectos de primer aviso preventivo, respecto de la operación que pretenda realizarse, siempre y cuando ofrezca la siguiente información: 1) Nombre de los contratantes; 2) Operación y finca de que se trate, y 3) Antecedente registral.
El registrador deberá hacer constar la fecha en que se presentó la solicitud en la pate de anotaciones preventivas del folio real, o marginalmente si el asiento existe en libros. Esta nota tiene una vigencia de 30 días naturales a partir de la fecha de presentación de la solicitud.
No obstante la utilidad que representa el certificado de libertad de gravámenes y puesto que las funciones del Registro Público de la Propiedad son potestativas y no obligatorias, se puede bajo la responsabilidad de las partes y respondiendo a una petición expresa, puede una escritura otorgarse sin haber obtenido previamente dicho certificado.
3. ÍNDICES
En el Registro Público de la Propiedad se encuentran índices de inmuebles, muebles y personas morales registradas.
Ahora bien para bienes inmuebles se lleva un índice por personas y otro por fincas. En el primero se anotan las personas titulares de un derecho real o de posesión sobre bienes inmuebles. En el segundo se encuentran inscritas por lote y manzanas y no por número oficial, situación que dificulta su búsqueda.
En el índice de personas morales se anota la denominación o razón social.
Lo anterior en razón a lo que establece el reglamento en el artículo 36: "Los registradores llevaran índices por personas físicas y morales y de los inmuebles rústicos y urbanos, ubicados dentro del partido judicial, por municipios, en la forma que apruebe la Secretaría de Gobierno, los cuales serán cruzados por personas y por predios."
4. INSCRIPCIÓN, RECHAZO, SUSPENSIÓN DEL DOCUMENTO Y RECURSOS
De la calificación pueden darse dos resultados: que se inscriba el documento y por lo tanto se ponga a disposición del solicitante, o que se suspenda o denegué la inscripción.
Asimismo si el documento objeto de la inscripción es suspendido o denegado, se turna al área jurídica del propio Registro, movimiento que se publica en el Periódico Oficial. A partir de esta publicación el interesado cuenta con diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas o recurrir a la determinación efectuada; en este caso el documento es suspendido si las irregularidades son subsanables, si no lo son, será denegado. El propósito de que el documento se turne a la oficina jurídica, es para que otra persona capacitada lo califique nuevamente y confirme o rechace la primera calificación. Si al término mencionado el interesado no cumple con los requisitos exigidos ni interpone recurso de inconformidad, el documento se pone a su disposición y previo el pago de los derechos correspondientes puede retirarlo, quedando sin efecto tanto el asiento como la nota de presentación. Los documentos que no se retiran dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación en el periódico Oficial, se remiten al Archivo General.
Si el interesado dentro del plazo de diez días manifiesta su inconformidad con la resolución suspensiva o denegatoria del registrador confirmada por el área jurídica, el servidor público que conozca del asunto a entrada al recurso de inconformidad y turna el documento al Director del registro, ordenando se practique la anotación preventiva. El recurso se interpone de manera escrita dentro de los cinco días hábiles del plazo antes mencionado, o de manera oral en cualquier momento de dicho plazo. Esta inconformidad es una instancia que resuelve el Director del registro; si la resolución es favorable se da por terminada. En este caso el director se lo notifica y se lo remite al registrador para su inscripción; en caso contrario, el documento se pone a disposición del solicitante, previa la cancelación de la nota de prevención por el área jurídica, dejando a salvo su derecho para solicitar al juez competente su inscripción.
Lo anterior con fundamento en los siguientes artículos:
ARTÍCULO 70.- El registrador suspenderá la inscripción, cuando los defectos u omisiones del título de que se trate sean subsanables. La suspensión no interrumpirá la prelación del título, si el defecto u omisión fueren subsanados en el término de diez días hábiles siguientes, a aquel en que se notifique al interesado la determinación del registrador.
ARTICULO 71.- El registrador denegara la inscripción de los documentos públicos o privados que se le presenten, cuando el acto o contrato que en ellos se contenga, no sea de los que deban inscribirse o carezcan de alguno de los requisitos de forma requeridos para su eficacia jurídica; cuando esté en manifiesta contradicción con los contenidos de los asientos registrales preexistentes, o cuando el documento de que se trate no exprese o lo haga sin la claridad suficiente, las circunstancias que con arreglo a la ley, deba contener la inscripción.
La denegación de la inscripción, si no fuese impugnada, o si se confirmare por resolución de autoridad competente, privara de sus efectos prelatorios al asiento de presentación, el cual será cancelado.
ARTÍCULO 72.- El folio de entrada y trámite, provisto de la copia o copias que se estimen necesarias, tendrá el doble objeto de servir como instrumento para dar los efectos probatorios, en orden a la prelación de los documentos presentados, y como medio de control de los mismos, a los que acompañara en las distintas fases del procedimiento.
ARTÍCULO 73.- Al ingresar el folio de trámite se le irán agregando los siguientes datos:
I.- Número de entrada del documento por riguroso orden progresivo; sin que, por ningún motivo este permitido emplear para documentos diversos, el mismo número, aun cuando este se provea de alguna marca o signo distinto, salvo que se trate de un solo instrumento;
II.- La fecha y hora de presentación;
III.- Nombre del registrador, fecha de calificación del documento y, si es el caso, causa de la suspensión o denegación del servicio;
IV.- La expresión de haber sido cancelado un asiento y fecha de la cancelación cuando proceda, y
V.- Observaciones.
ARTÍCULO 74.- Si de la calificación fundada y motivada, el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, de conformidad con el artículo 2512 del Código Civil y demás ordenamientos aplicables devolverá al interesado el documento sin registrar a fin de que sean subsanadas las irregularidades señaladas en la determinación efectuada. Procederá la suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación por causas insubsanables.
ARTICULO 75.- Cuando se trate de omisiones subsanables motivadas por la falta de certificados u otras constancias, que debiendo ser expedidas por alguna autoridad, no lo sean con la debida oportunidad, siempre y cuando se acredite de manera fehaciente que se presento la solicitud, y se cubrieron los derechos correspondientes a las constancias faltantes. El registrador practicara una anotación preventiva del documento de que se trate. Con expresión de las observaciones del caso. Subsanado el defecto que motivo la anotación. Se inscribirá el documento, sin perjuicio de la prelación adquirida.
ARTICULO 76.- El registrador no calificara la legalidad de la orden judicial o administrativa que decrete un asiento, pero si a su juicio, concurren algunas circunstancias por las que legalmente no deba practicarse, dará cuenta a la autoridad ordenadora. Si a pesar de ello, esta insiste en que se cumpla su mandato, se procederá conforme a lo ordenado, tomándose razón del hecho en el asiento correspondiente. Las resoluciones judiciales ejecutoriadas que ordenen una inscripción, anotación o cancelación en un juicio en que el registrador o el director general sea parte, se cumplirán de inmediato.
ARTICULO 77.- En los documentos que sean presentados para su inscripción y se haya denegado o suspendido la misma. Se señalaran las causas que motivaron la determinación suspensiva o denegatoria en el documento correspondiente y en el documento de entrada y trámite.
ARTICULO 78.- Los asientos se correlacionaran entre sí mediante numeración ordinal progresiva y harán referencia a su folio de entrada correspondiente. En tratándose de folios, dichos asientos junto con la copia certificada del documento registrado, se irán agrupando hasta formar libros, los cuales se encuadernaran o empastaran en la forma en que determine la Secretaría de Gobierno.
ARTÍCULO 79.- Cuando se utilice el sistema de folios, cada volumen se cerrara con una certificación del registrador, en la que se expresara el número de inscripciones y la naturaleza de los actos en el contenido. La nota correspondiente será firmada por el registrador y llevara el sello del registro.
ARTICULO 80.- Todo documento asentable, hará referencia expresa a los antecedentes registrales, relacionando a la ultima inscripción relativa al bien o derecho de que se trate y las demás que fueren necesarias para establecer una exacta correlación entre los contenidos del documento y los del libro o folio respectivo.
ARTICULO 81.- Los asientos no surtirán efectos mientras no estén firmados por el registrador, en este caso, la firma podrá exigirse por quien presento el titulo respectivo con la nota de haber sido registrado. Si la firma omitida fuera la del registrador que se hubiese cesado en el ejercicio de su cargo, podrá firmar el asiento respectivo, el registrador en funciones, siempre que dadas las circunstancias del caso, con vista del título inscrito o de los archivos electrónicos, y si fuera preciso de los demás que estén relacionados, se estime que dicho asiento se practico correctamente. En caso contrario, se entenderá que existe error de concepto y se estará a lo que disponen los artículos correspondientes de este reglamento.
5. ENTREGA DEL DOCUMENTO AL INTERESADO
Una vez que la operación quedó inscrita en el folio real, al testimonio se le asienta un sello que contiene los datos del registro y el cual debe ser firmado por el Director del Registro y por el registrador. Posteriormente se envía a la Oficialía de partes, donde se le entrega al interesado; previa la comprobación del pago de los derechos correspondientes.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Principio de Publicidad. El Registro Público de la Propiedad fue creado, precisamente, para dar publicidad y seguridad jurídica frente a terceros, ya sea sobre la propiedad y posesión de bienes inmuebles; cauciones sobre muebles y sobre la constitución de sociedades y asociaciones civiles.
Principio de Legitimación. Este principio es uno de los más importantes de la actividad registral debido a que da certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad, transmisión, exactitud y veracidad de los bienes inscritos. Por ende, la legitimación es la posibilidad que da la ley para realizar eficazmente, un acto jurídico. La legitimación se cataloga en ordinaria y extraordinaria. La legitimación ordinaria se presenta cuando hay concomitancia entre el derecho protegido y la realidad del hecho; la extraordinaria es un acto eficaz realizado por un autor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurídica ajena. Pero la ley legitima dicho acto cimentado en la apariencia jurídica.
Para fundamentar lo anterior señalaremos los siguientes artículos del Reglamento de Registro Público de la Propiedad del Estado de Guanajuato los cuales nos señalan lo siguiente:
ARTÍCULO 101.- EL ARCHIVO DEL REGISTRO SERA PÚBLICO, PERO LOS SOLICITANTES, AL REQUERIR INFORMACION RESPECTO DE LOS ASIENTOS REGISTRALES QUE OBREN EN LOS FOLIOS DEBERAN OBSERVAR LAS SIGUIENTES PRESCRIPCIONES:
I.- PRESENTAR SOLICITUD AL REGISTRADOR, PROPORCIONANDO LOS DATOS ESENCIALES DE INSCRIPCION PARA LA BUSQUEDA DE LA INFORMACION SOLICITADA.
II.- LA BUSQUEDA SE HARA A TRAVES DEL SISTEMA DE COMPUTO POR CONDUCTO DEL PERSONAL AUTORIZADO, PREVIO EL PAGO DE LOS DERECHOS CORRESPONDIENTES.
III.- UNA VEZ LOCALIZADA LA INFORMACION SE EXTENDERA LA CONSTANCIA RESPECTIVA LA QUE DEBERA SER FIRMADA POR EL REGISTRADOR O EL PERSONAL AUTORIZADO EN SU CASO.
ARTÍCULO 102.- LA CONSULTA A LOS LIBROS, SE DEBERA EFECTUAR DIRECTAMENTE POR EL SOLICITANTE PREVIA AUTORIZACIÓN DEL REGISTRADOR Y BAJO VIGILANCIA DEL PERSONAL AUTORIZADO.
ARTÍCULO 103.- EN AMBOS CASOS, LA CONSULTA AL ARCHIVO DEL REGISTRO DEBERA EFECTUARSE DURANTE LAS HORAS HABILES DE ATENCIÓN AL PUBLICO.
EL ARCHIVO DEL REGISTRO ESTARA A CARGO DEL REGISTRADOR POR CONDUCTO DEL PERSONAL AUTORIZADO PARA ELLO.
Principio de Fe Pública Registral. Uno de los fines que tiene el Estado, es la de otorgar a sus ciudadanos, seguridad y certeza jurídica respecto de los actos y hechos jurídicos relacionados a la propiedad y posesión de bienes a través de la fe pública.
Quien ostenta dicha fe pública registral, es el director del Registro Público de la Propiedad. Los actos asentados, inscritos o anotados en los folios, son documentos públicos que tienen la presunción de veracidad y exactitud. Hacen prueba plena juris et jure y pueden ser destruidos por vía de acción y no de excepción.
El encargado del Registro Público de la Propiedad podrá ser ayudado por auxiliares autorizados en cuanto a la fe pública. Esto lo encontramos fundamentado en el siguiente artículo del Reglamento de Registro Público de la Propiedad del Estado de Guanajuato:
ARTÍCULO 3°.- SON ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL REGISTRADOR:
I.- REVISAR Y CALIFICAR, POR SI O A TRAVES DE LOS AUXILIARES AUTORIZADOS, LOS TITULOS PRESENTADOS PARA SU REGISTRO Y REALIZAR O RECHAZAR LA INSCRIPCIÓN.
Principio de Calificación. Este principio conocido también como de legalidad, consiste en que todo documento, al momento de ingresar al Registro Público de la Propiedad debe ser examinado por el registrador, es decir, verificar que todos los elementos de existencia y validez se satisfacen conforme a derecho, es decir, se cumplen con todos los requisitos legales para que se les pueda otorgar la eficacia que exigen los ordenamientos jurídicos.
Artículo 68. LA CALIFICACIÓN QUE HAGAN LOS REGISTRADORES DE LA LEGALIDAD DE LOS TÍTULOS, SE ENTENDERÁ LIMITADA PARA EL EFECTO DE SUSPENDER, DENEGAR O ADMITIR LA INSCRIPCIÓN, SIN PERJUICIO DE LA ACCIÓN CONTRADICTORIA QUE PUEDA EJERCITARSE SOBRE LA NULIDAD DEL TÍTULO O LA DETERMINACIÓN DEL REGISTRADOR."
BIBLIOGRAFÍA
- Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. (2010). "Derecho Registral". (10° Edición). México: Editorial Porrúa.
- Reglamento de Registro Público de la Propiedad del Estado de Guanajuato
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