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Es de explorado derecho por los juristas los requisitos o pasos que rigen el procedimiento de remate tratándose de los Juicios Ejecutivos u Ordinarios Mercantiles de bienes inmuebles, por lo cual al respecto me permito enunciarlos:
1.- Sentencia de remate: Tal requisito obedece a lo establecido en el numeral 1410 del Código de Comercio, que establece que a virtud de sentencia de remate, se procederá a su venta legal; siendo un requisito sine qua non para iniciar el trámite de remate, pues es bien sabido, que debe ordenarse en sentencia definitiva el remate de los bienes embargados en el juicio, ya sea ejecutivo u ordinario mercantil; algunos Jueces, desde el encabezado de su sentencia definitiva, nombrar a su resolución final, sentencia de remate.
2.- Anexar el certificado de gravámenes de acuerdo al artículo 1412-bis del Código de Comercio, donde en forma indirecta se exige anexar dicho certificado, ya que resulta trascendente tal certificado, a fin de no vulnerar o violentar derechos y garantías individuales de aquellos acreedores que gocen de un derecho preferente o simplemente tenga interés en la venta judicial del o los inmuebles que vayan a rematarse, a fin de poder hacer valer sus derechos.
Es menester señalar que los certificados de gravámenes que expide el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, gozan de una vigencia no mayor de seis meses, a fin de garantizar la seguridad y certeza jurídica de lo que tal institución certifica, puesto que se considera que en un término mayor de seis meses, la finca puede sufrir algún otro gravamen o acreedor, de ahí que sea necesario su actualización, por lo que en el procedimiento de remate se deberá de cuidar y observar tal vigencia, lo cual, se puede encontrar y fundamentar en el Reglamento Interior del Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Circunstancia que no se prevé en el Código de Comercio y de ahí que todo aquél litigante que pretenda llevar a cabo un remate, deberá de observar tal circunstancia a fin de que se desapruebe la diligencia de remate por el Juez o en segunda instancia con motivo del recurso de apelación.
3.- Avalúo del bien inmueble por dos peritos o corredores públicos, nombrado cada uno de ellos y un tercero en caso de discordia que lo nombrará el propio Juez; lo anterior de conformidad con el artículo 1410 del Código de Comercio.
Es menester señalar que en el caso de los avalúos, debe aplicarse la regla contenida en el numeral 1257 del Código de Comercio, donde el Juzgador deberá de revisar los avalúos para el caso de que el monto o precio de los bienes inmuebles no rebase el 30% respecto al valor que hayan dado cada uno de los peritos nombrados por las partes, lo mediará el precio, en caso de que la diferencia sea por un monto mayor al 30% entre los avalúos, el Juzgador nombrará perito tercero en discordia.
De lo anterior, se colige que tratándose de aquellos avalúos con diferencias mayores al 30% en su precio de los peritos nombrados por cada un a de las partes, el Juez tendrá la obligación de nombrar un perito tercero en discordia, por lo que de no actualizarse el supuesto, solamente la ley autoriza al Juzgador a mediar las cantidades entre cada uno de los avalúos.
Además, al igual que los certificados de gravámenes, los avalúos deberán de actualizarse cada seis meses, fin de que se remate a un precio vigente, como garantía, para el ejecutante, respecto de su crédito, y para el ejecutado, respecto de su derecho de propiedad sobre el bien embargado, y su consecuente derecho a liberarse de la deuda, con el producto de la venta judicial, y a recibir el remanente del precio obtenido en la enajenación, y evitar así que el remate resulte un acto injusto y una fuente de enriquecimiento fundada en la necesidad de quienes no tienen dinero en efectivo para cumplir sus obligaciones
Así mismo, la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato en su artículo 180 establece que la base del impuesto sobre traslación de dominio será el más alto entre el valor fiscal registrado, el de operación y el pericial realizado por peritos fiscales autorizados por la Tesorería Municipal correspondiente, con antigüedad no mayor de 06 seis meses de lo que se colige, haciendo una aplicación por analogía al caso que nos ocupa, que la ley considera que el valor de un bien no varía dentro del término de seis meses y si transcurre más tiempo, el valor no será el mismo y, por ende, deberá actualizarse; si en la especie, han transcurrido más de 06 seis meses, se considera legalmente procedente, actualizar el avalúo, por lo que deberá revocarse la diligencia de remate o auto impugnado para efecto de hacer efectivo el requerimiento ordenado al perito valuador, para que realice un nuevo avalúo; y hecho lo anterior, podrá solicitarse nuevamente el remate del bien inmueble embargado, ya que ésta (1) puede pedirse por el ejecutante en cualquier momento dentro de la almoneda o después de la misma, atento a lo dispuesto por el artículo 1412 del Código de Comercio en vigor, el cual difiere del artículo 510 de la Ley Adjetiva Civil, en donde únicamente dentro de la subasta, puede solicitarse la adjudicación.
4.- Así mismo, se deberá de notificar en forma personal los avalúos rendidos por los peritos en el procedimiento de remate, a fin de no vulnerar con derechos y garantías de las partes, a fin de que puedan objetar, hacer las observaciones y manifestaciones que crean pertinentes al avalúo que se les notifique; con el apercibimiento de no hacerlo, se podrá desaprobar la diligencia de remate ya sea en el desahogo de la misma o por medio del recurso de apelación.
5.- La publicación de los edictos, de acuerdo al auto o resolución que ordene la venta judicial de los bienes o bien inmueble, citando a los acreedores que en su caso, aparezcan en el certificado de gravámenes, por tres veces dentro de nueve días, lo anterior de conformidad con el artículo 1411 del Código de Comercio.
Respecto a éste punto, es menester señalar varias inconsistencias de dicha norma:
1.- No señala en que medio se hará la publicación de edictos.
La costumbre jurídica y anterior a las reformas del 2008 al Código de Comercio, se hacía en sujeción a lo establecido al Código de Procedimientos Civiles en el Estado, donde se establece la publicación en el Periódico Oficial del Estado, en el tablero de avisos del Juzgado y en uno de mayor circulación.
Sin embargo, con las reformas al Código de Comercio, lo conducente tratándose de la supletoriedad en materia mercantil, es el Código Federal de Procedimientos Civiles.
De lo anterior, se desprende como regla supletoria en materia mercantil procesal, el acudir al Código Federal de Procedimientos Civiles, siempre procurando la mayor equidad posible entre las partes sin perjuicio de ninguna de ellas.
En efecto, en el Código de Comercio, si existe ordenamiento legal que expresamente permita la suplencia del Código Federal de Procedimientos Civiles; dicho ordenamiento también prevé la institución que se pretende suplir y además, el Código de Comercio es deficiente en señalar donde se hará la publicación de convocatoria de acreedores y postores a través del edicto, esto es, no señala en que medio de publicación se hará, a fin de que produzca certeza y seguridad jurídica; sin embargo, en la aplicación de las normas del Código Federal de Procedimientos Civiles, si tiene normas que contrarían a las leyes mercantiles por las siguientes circunstancias:
El artículo 474 del Código Federal de Procedimientos Civiles, señala que valuados los bienes, se anunciará su venta por dos veces, de cinco en cinco días, publicándose edictos en el Diario Oficial de la Federación y en la tabla de avisos o puerta del Tribunal, en los términos señalados.
Mientras que en el artículo 1411 del Código de Comercio señala que presentado el avalúo y notificadas las partes se anunciará en la forma legal la venta de los bienes, por tres veces, dentro de nueve días tratándose de bienes inmuebles.
De los dispositivos legales anteriormente señalados, se desprende en forma clara y precisa la contrariedad que existe entre ambos preceptos legales, de ahí que no resulte idónea la supletoriedad del Código Federal de Procedimientos Civiles, tratándose de la publicación de los edictos y la forma en como éstos se deberán realizar, ya que por un lado, la ley mercantil prevé que se haga tres veces dentro de nueve días, mientras que la legislación civil federal prevé que se realice dos veces de cinco en cinco, señalando que se hará la Publicación en el Diario Oficial de la Federación.
De ahí que se encuentre ante una contrariedad de aplicación de normas, precisamente al ordenar cuestiones contrarias en cada una de las legislaciones, ya que si aplicamos el Código Federal de Procedimientos Civiles, el C. Juez A Quo, debió anunciar el remate dos veces de cinco en cinco días y no como lo hizo de tres veces dentro de nueve días, sin que la legislación mercantil prevea donde se hará la publicación respectiva.
Sin embargo, el aplicar el Código Federal de Procedimientos Civiles, contrariaría las leyes mercantil, aunado a que tampoco se puede aplicar en forma parcial o aislada un determinado artículo de dicho ordenamiento legal, esto es, que solamente se aplique el lugar donde se debe aplicar, ya que lo anterior resultaría incorrecto, puesto que la legislación civil, señala que tratándose de la publicación, esta se hará dos veces de cinco en cinco y en el Diario Oficial de la Federación, circunstancia que no se puede aplicar repito, en forma aislada al no cumplirse con las reglas de la supletoriedad.
Por lo cual, existe una discrepancia entre lo establecido por el Código de Comercio, respecto a las veces en que debe publicarse el edicto y el medio en donde se hará la publicación, en relación al Código Federal de Procedimientos Civiles, que refiere que se hará en un término mayor que la materia mercantil. De ahí que la supletoriedad sea un problema de aplicación para regular y determinar el medio y la forma en que deberá de publicarse el edicto.
Otra inconsistencia emanada del artículo 1411 del Código de Comercio, es la consistente en el término en el cual deberá de ordenarse el anuncio del remate y el plazo en que deberá de adjuntarse los edictos publicados antes de la fecha de remate, puesto que tanto el dispositivo1411 del ordenamiento legal en cita como del artículo 469 del Código Federal de Procedimientos Civiles solamente señala lo siguiente:
Artículo 1411.- (Código de Comercio). Presentado el avalúo y notificadas las partes para que ocurran al juzgado a imponerse de aquel, se anunciará en la forma legal la venta de los bienes, por tres veces, dentro de tres días, si fuesen muebles, y dentro de nueve si fuesen raíces, rematándose en seguida en pública almoneda y al mejor postor conforme a derecho.
ARTICULO 469.- (Código Federal de Procedimientos Civiles). Todo remate de bienes inmuebles, semovientes y créditos será público y deberá efectuarse en el local del tribunal competente para la ejecución, dentro de los veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar; pero en ningún caso mediarán menos de cinco días entre la publicación del último edicto y la almoneda. Cuando los bienes estuvieren ubicados fuera de la jurisdicción del tribunal, se ampliarán dichos términos por razón de la distancia, atendiendo a la mayor, cuando fueren varias. (Lo subrayado y en negritas es del suscrito).
De los preceptos anteriormente señalados, se establece que el remate deberá de efectuarse en seguida; sin embargo, no señala en forma clara y precisa cual es ese lapso de en seguida en el cual deberá de verificarse el remate, por lo que únicamente cita lo siguiente: “Rematándose en seguida en pública almoneda”, debido a que el término “en seguida” es muy vago e impreciso y no aclara en que término o lapso deberá de rematarse un bien inmueble para dar cumplimiento con dicho precepto legal, esto es, que el bien inmueble se remate en seguida en pública almoneda, ya que el término “ en seguida” tiene varios sinónimos a saber: “Acto continuo, sin tardanza, al punto, en el acto, luego, al momento, etc. (Diccionario de sinónimos para Abogados de José Delgado Solís, Ediciones jurídicas especializadas, 1999, página 199). De las anteriores consideraciones, forzosamente se concluirá que el remate de un bien inmueble conforme a la legislación mercantil, deberá de verificarse “en el acto”, “en seguida”, “sin tardanza” en que por acuerdo se anuncié el remate, lo cual, traería por consecuencia que no se diera oportunidad de anunciar el remate mediante publicación de edictos para atraer postores, debido a la premura que marca la legislación mercantil para la verificación de la diligencia de remate, por lo cual, es que bajo esas circunstancias deberá de aplicarse supletoriamente el artículo 469 del Código Federal de Procedimientos Civiles, sin olvidar que los procedimientos mercantiles tienen como característica primordial la celeridad de sus actos, aunado al estricto cumplimiento del artículo 17 de nuestra Carta Magna, que señala que la impartición de justicia deberá de ser pronta y expedida, el cual establece que el remate de los bienes inmuebles deberá de verificarse en el lapso de veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar.
Lo anterior, tiene su sustento jurídico en la siguiente Jurisprudencia que al efecto me permito citar, visible en el Semanario Judicial de la Federación o en el disco IUS2008 que emite la Suprema Corte de Justicia de la Nación:
REMATE DE BIENES INMUEBLES. LA SUBASTA DERIVADA DE JUICIOS MERCANTILES, DEBE VERIFICARSE EN EL LAPSO DE VEINTE DÍAS SIGUIENTES A HABERLO MANDADO ANUNCIAR, PERO EN NINGÚN CASO MEDIARÁN MENOS DE CINCO DÍAS ENTRE LA PUBLICACIÓN DEL ÚLTIMO EDICTO Y LA ALMONEDA (ARTÍCULO 511 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO, SUPLETORIO DEL ARTÍCULO 1411 DEL CÓDIGO DE COMERCIO CONFORME AL TEXTO ANTERIOR DEL PRECEPTO 1054). Como el artículo 1411 del Código de Comercio no establece en forma clara y específica plazo o término dentro del cual debe tener verificativo la audiencia de remate respecto de bienes inmuebles una vez hecho el anuncio legal de la venta, cuenta habida que la expresión "en seguida" que se emplea en ese dispositivo legal no es clara sobre ese aspecto, pues no denota un lapso específico; en consecuencia, debe acudirse a la supletoriedad de la ley procesal común, conforme lo autorizaba el precepto 1054 del propio código hasta antes de su reforma publicada en trece de junio de dos mil tres; de ahí que el artículo 511 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato, tenga plena aplicación de manera supletoria a la materia mercantil, el cual refiere que tratándose de remate de bienes inmuebles, el lapso que debe mediar para la subasta, debe ser el de veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar, pero en ningún caso mediarán menos de cinco días entre la publicación del último edicto y la almoneda.
En conclusión, podemos identificar de éste análisis breve varias de las siguientes lagunas que el Código de Comercio adolece en el procedimiento de remate:
- No señala la vigencia de los certificados de gravámenes
- No señala la obligación de citar en forma personal a los acreedores que en su caso aparezcan en el certificado de gravámenes.
- No señala la vigencia de los avalúos, ni mucho menos la obligación de actualizarlo.
- No refiere en que medio se hará publicación de los edictos para anunciar el remate en pública almoneda.
- Tampoco refiere ni mucho menos precisa el plazo de remate “en seguida”, de ahí que se tenga que utilizar la supletoriedad también para que éste se celebre dentro del plazo de 20 días hábiles.
- Finalmente, no señala que tratándose de los edictos, deberán de mediar no menos de cinco días entre la última publicación y la audiencia de remate.
Por lo cual, se colige varias inconsistencia en el procedimiento de remate, que es necesario su reformulación por parte del legislador, a fin de que se actualice con las costumbres y prácticas mercantiles, así como a los principios jurídicos que rigen la celeridad y eficacia de los actos mercantil, a fin de que cumplir con la naturaleza jurídica de tales juicios y de la materia que regula, esto es, su celeridad , al ser tal materia de estricto derecho, donde se debe garantizar la legalidad, seguridad y certeza jurídica.
Nota al pie:
(1) Tomado de la Tesis aislada, visible en el CD-ROM DEL IUS2008, que emite la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, bajo el rubro: “REMATE EN
JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL. CASO EN QUE PROCEDE NUEVO AVALUO.
(APLICACION SUPLETORIA DEL PARRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 511 DEL
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL).”
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