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Algunos de los hoteles más prestigiados en nuestras playas nacionales no pertenecen a sociedades mercantiles mexicanas sino a sociedades e inversionistas extranjeros, tal es el caso del hotel Barceló en Puerto Vallarta, el cual pertenece a la empresa española Barceló Hotels and Resorts; o por ejemplo el hotel Esperanza Resort en los Cabos perteneciente a la empresa norteamericana Auberge Resorts; o que tal el hotel One and Only Palmilla Resort también en los Cabos perteneciente a la empresa norteamericana One & Only Resorts.
A pesar de esto, según nuestra Constitución Federal, ningún extranjero puede adquirir bienes inmuebles en la llamada zona restringida, la cual se encuentra en las playas y las fronteras de nuestro país.
La zona restringida es el espacio de territorio nacional dentro del cual está prohibido a los extranjeros la adquisición del dominio directo de bienes inmuebles. Como lo establece el artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos “En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas”.
La zona restringida tiene sus antecedentes en las leyes de 1842 y 1856 las cuales prohibían a los extranjeros cualquier adquisición de bienes inmuebles en costas o fronteras en una franja de veinte leguas. Los fines que buscaba la zona restringida era el vigilar y mantener la integridad del territorio nacional y la defensa de la soberanía del estado mexicano, es decir se trataba de una zona estratégica de seguridad nacional. Dichas disposiciones fueron adoptadas por la constitución de 1917 quedando el artículo 27 como se lee hoy en día.
A pesar del establecimiento de la zona restringida, los extranjeros se han valido desde hace mucho tiempo de diversas figuras legales con el fin de eludir la norma jurídica como por ejemplo la compra por interpósita persona, los usufructos, las membresías y los clubes; todos estos contratos con el fin de obtener una simulación de otro contrato, los cuales posteriormente fueron prohibidos por la Ley de Inversiones Extranjeras.
Es necesario mencionar que diversos autores sostienen que la Constitución Federal, al mencionar que los extranjeros no podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas, esta se refiere a la titularidad y no así al uso o usufructo, por lo tanto queda abierta la posibilidad a que los extranjeros si puedan usar y disfrutar de bienes inmuebles y aguas situados en la zona restringida.
Debido a la evidencia de los considerables beneficios que podía tener la inversión extranjera en las playas y fronteras, el 30 de abril de 1971 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo Presidencial por medio del cual se autorizó a la Secretaría de Relaciones Exteriores a conceder en forma discrecional o casuística a los bancos, permisos para adquirir en fideicomisos bienes inmuebles o con fines industriales o turísticos en fronteras y costas y permitir a extranjeros su uso y aprovechamiento durante un plazo máximo de 30 años.
Ahora bien, puede entenderse el fideicomiso como el acto jurídico por medio del cual una persona llamada fideicomitente se obliga a transmitir la titularidad de uno o varios bienes o derechos a una institución financiera llamada fiduciaria, quien a su vez se obliga a destinar dichos bienes a la realización de uno o varios fines lícitos y determinados.
Este contrato es formado por dos sujetos esenciales y un tercero opcional. Los dos sujetos esenciales son el fideicomitente, quien transmite los bienes o derechos, y el fiduciario, quien se encarga de la realización del fin y el cual, en nuestro país, solo puede ser una institución de crédito. El sujeto opcional y por lo tanto no esencial es el fideicomisario quien es la persona o personas que se verán beneficiarios con la realización del fin establecido en el fideicomiso y que incluso puede ser el mismo fideicomitente.
El aspecto más importante del contrato del fideicomiso y el cual lo hace extremadamente útil es el objeto de este ya que a diferencia de contratos como la compraventa donde el objeto es la transmisión de un bien a cambio del pago de un precio cierto y en dinero o del mandato donde el objeto es la celebración de actos jurídicos por cuenta de otro, el fideicomiso tiene la peculiaridad de tener un objeto ilimitado ya que la ley solo restringe la determinación de este a su licitud.
Entre los variados usos que ha tenido el fideicomiso en la práctica uno de los más populares es el fideicomiso que permite la inversión extranjera en la zona restringida ya que permite que los extranjeros se conviertan en fideicomitentes y fideicomisarios a la vez para obtener los provechos que otorga la construcción, el uso, la venta o arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en dicha zona. El montaje de un fideicomiso de este tipo se lleva a cabo de la siguiente manera:
El fideicomitente es el extranjero que aporta ya sea dinero o algún otro bien útil para llevar a cabo el fin del fideicomiso pudiendo co-actuar con algún fideicomitente nacional que otorgue de igual manera bienes o derechos que pueden ser desde dinero también hasta el terreno, autorizaciones, concesiones de servicios públicos o incluso un inmueble ya construido.
La fiduciaria es la institución de crédito que recibirá la titularidad de los bienes o derechos para lograr la realización del fin y que una vez agotada la duración permitida por la ley para el fideicomiso (50 años actualmente) transmitirá la titularidad de los bienes adquiridos a un nacional o renovará el fideicomiso con el fideicomitente.
El fideicomisario será en este caso el mismo fideicomitente, es decir, el extranjero que aportó los bienes o derechos para la compra o construcción del inmueble en cuestión y será quien tendrá los derechos de uso y goce de este.
El objeto del fideicomiso es en específico la compra o la construcción del inmueble en la zona restringida con el fin de conceder el uso y goce al fideicomisario (extranjero nacional), arrendarlo al público o venderlo y entregar el producto al fideicomitente.
Entre las formalidades que debe contener este tipo de fideicomiso es el constar en escritura pública, previa autorización de la secretaría de relaciones exteriores e inscribirse tanto en el Registro Público de la Propiedad como en el Registro Nacional de Inversión Extranjera.
En la práctica cotidiana los fideicomisos en la zona restringida tienen tres utilidades principales. La primera es la que tiene como fin la residencia esporádica o continua de los extranjeros en casas situadas en las playas. La segunda tiene la finalidad de que el extranjero invierta en el sector turístico al comprar o construir hoteles o condominios turísticos de tiempo compartido y reciba los productos que estos generen. Y la tercera es la referente a la adquisición o construcción de bienes inmuebles a lo largo de la frontera con el fin de que las empresas extranjeras puedan situar sus industrias maquiladoras en territorio nacional y obtener los beneficios fiscales y laborales que brinda nuestro país. Dichas maquiladoras se constituyen con capital extranjero pero con apego a las leyes mexicanas.
CONCLUSIÓN.
Tomando en cuenta las razones históricas por las cuales se configuró una zona restringida para los extranjeros en nuestro territorio nacional, es admisible opinar que hoy en día dicha prohibición carece de todo sustento práctico y por lo tanto la figura del fideicomiso es el vehículo ideal para atraer capital extranjero al sector inmobiliario en dichas zonas de nuestro país de todos aquellos inversionistas que deseen abrir un hotel, un condominio turístico, una maquiladora o un centro comercial, todo lo cual genera empleos y flujo monetario constante, lo cual mejora nuestra economía.
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