Introducción.

El régimen de propiedad en condominio, es uno de los tipos de copropiedad forzosa, además del de medianería, que resulta de combinar la propiedad individual y la copropiedad, puesto que sus miembros son propietarios individualmente de ciertos bienes y a la vez copropietarios de otros, de un mismo edificio, casa o terreno.

En este tipo de copropiedad forzosa, los diferentes pisos de una casa o edificio pertenecen a distintas personas, en el cual cada uno de los pisos pertenece en pleno dominio a los distintos interesados y respecto de ellos no hay copropiedad, pero sí de ciertos bienes comunes indispensables para el uso de los mismos, que sí constituyen una copropiedad forzosa.

Cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción. De tal forma, aun cuando existe el dominio exclusivo sobre diferentes pisos a favor de distintas personas, hay un conjunto de bienes que son comunes, entre ellos el terreno sobre el cual se ha construido el edificio.

Además del terreno, los cimientos, las paredes maestras, los tejados, los patios, las escaleras y todos los servicios comunes del edificio son propiedad común, por lo tanto cada propietario de los pisos no puede realizar obras que afecten la estabilidad del edificio.

Antecedentes Históricos.

En todos los pueblos, la propiedad en su origen ha sido colectiva, ya que los bienes pertenecían a la tribu.

Para los juristas franceses la indivisión o copropiedad era una situación excepcional, porque decían que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Antes de la Revolución Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, con excepción de las ciudades de Grenoble y Rennes. En Grenoble, al ser una ciudad encerrada entre Murallas, carecía de espacio, y por tanto obligaba a la construcción de varios pisos con un elevado costo. A su vez, en la ciudad de Rennes, debido a un incendio que devastó la población en el siglo XVIII, los propietarios afectados se vieron en la necesidad de reunirse para construir mediante gastos en común.

Por otro lado, en Alemania, este tipo de copropiedad, era denominada “propiedad en mancomún”, que es más que una indivisión era una propiedad colectiva, la cosa común constituía una especie de patrimonio independiente de sus miembros y su enajenación debía ser por acuerdo de todos.

En México, el Código Civil Federal de 1928, en su redacción original, no descarta la hipótesis relativa a que los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio pertenezcan a distintas personas, pero reconociendo un elemento común en los locales, pisos o departamentos.

Esta forma de copropiedad, comenzó a tener utilidad en la ciudad de México pasando a grandes capitales o ciudades turísticas, como Cuernavaca, Acapulco, Veracruz, Guanajuato, San Miguel de Allende, Mazatlán, entre otras, donde al morir una persona dueña de una finca de gran tamaño, hacía divisiones entre sus hijos, nietos y demás parientes, asignando a cada heredero una parte exclusiva de la propiedad, pero imponía en su testamento la voluntad para que las partes comunes tales como el suelo, los cimientos, sótanos, patios, pozos, escaleras, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, jardines comunes y patios de recreo, fueran aprovechadas en forma pacífica, equitativa, cortes y afectuosa por los diferentes dueños en el uso de los servicios indispensables para el aprovechamiento total de la finca y para llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones necesarias en las partes comunes. A su vez, existía una junta de propietarios para tomar las medidas convenientes, y de orden económico para repartir equitativamente los gastos realizados, según el valor de cada piso, vivienda, departamento, local o bodega que les pertenencia.

Fue así como nació la propiedad horizontal, dando pie al artículo 951 del Código Civil de 1928 que establecía las reglas a observar cuando los diferentes pisos de una casa pertenecieren a distintos propietarios y los títulos de propiedad no arreglarán los términos para contribuir a las obras necesarias.

Años después, en 1973, de sólo ser propiedad horizontal, nació la propiedad vertical, y como combinación de estas dos, la propiedad mixta, teniendo como consecuencia la reforma del artículo 951 del Código Civil de 1928.

Para la regulación del artículo 951, sobre la propiedad en Condominio, se creó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal publicada el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la Federación, la cual establece los lineamientos generales y las reglas a seguir en este de tipo de copropiedad.

Concepto.

En base a los conceptos de Condominio establecidos en el artículo 951 del Código Civil del D.F. y del artículo 1º de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, nuestro Código Civil para el Estado de Guanajuato, en su artículo 972, lo define de la siguiente manera:

“Se le denominará condominio al conjunto de edificios, de departamentos, de pisos, de viviendas, de casas, de locales, de naves de un inmueble, de lotes de terreno, así como de terrenos delimitados en los que hubiere servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva, y, además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute…”

A su vez, el artículo 972 A, define Conjunto Condominal, estableciendo lo siguiente:

“Se denomina conjunto condominal a la agrupación de dos o más condominios, construidos o establecidos en uno o varios inmuebles que formen una unidad, siempre que dichos condominios, conserven para sí áreas de uso exclusivo; y comparten accesos o vialidades y áreas comunes al conjunto, tales como: parques, áreas verdes, servicios y equipamiento y otros similares”.

La regulación del Condominio en nuestra legislación.

Constitución del condominio.

De acuerdo al artículo 972 del Código Civil del Estado de Guanajuato, el régimen de propiedad se origina por las siguientes razones:

· Cuando se construya un edificio con el fin de vender a distintas personas los diferentes pisos, departamentos o locales.

· Cuando el propietario de un edificio lo divida en locales para venderlos a distintas personas.

· Cuando los propietarios de un edificio lo dividan en partes susceptibles de ser aprovechadas de forma independiente, adjudicándoselas por separado.

· Cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno decidan constituirlo como un condominio horizontal, ya sea en viviendas o en lotes.

· Por testamento, en el que el testador constituya el régimen.

· Cuando dos o más propietarios tengan lotes en común y decidan administrarlos como condominio.

El régimen de propiedad de condominio, debe constituirse independientemente del número de plantas que tengan las casas o edificios, o del número de casas o lotes que se encuentren dentro de un terreno.

Los constituyentes del condominio, deberán declarar su voluntad en escritura pública con el contenido que establece el artículo 974 del Código Civil. Declarada la voluntad y desde el momento en que se grave o enajene una de las propiedades exclusivas, el régimen de condominio o conjunto condominal surtirá efectos entre sus otorgantes; sin embargo, para que se produzca efectos ante terceros, debe inscribirse la escritura constitutiva en el Registro Público de la Propiedad.

Condómino.

De acuerdo al artículo 980, es condómino, la persona física o moral titular de un derecho sobre la propiedad exclusiva dentro de un terreno, del cual puede usar, gozar y disponer con las limitaciones que señala el Código Civil, así como enajenar o gravar su propiedad exclusiva sin consentimiento de los demás condóminos.

Bienes Propios y Bienes Comunes.

Respecto de los bienes propios de cada condómino, el artículo 980 señala que éste será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local, lote o terreno delimitado, y será copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso o recreo, ornato u otro fin semejante.

Por tanto, cada condómino puede enajenar, hipotecar o gravar su propiedad sin consentimiento de los demás condóminos; hacer uso de su propiedad exclusiva de manera ordenada y tranquila, sin destinarla a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres; y podrá hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su propiedad exclusiva, sin afectar la estructura, paredes maestras y otros elementos esenciales del condominio, o que pueda perjudicar a su solidez, seguridad, salubridad o comodidad, y demás limitaciones señalas en el artículo 988.

Referente a los bienes comunes, el derecho de cada copropietario sobre éstos, será proporcional al valor de su parte privativa, y conforme a lo dispuesto en el artículo 995 son necesariamente comunes las siguientes partes del inmueble:

a) El suelo, subsuelo.

b) Cimientos, estructuras, paredes maestras y fachadas del edificio.

c) El techo del inmueble, al igual que las terrazas o áticos que sirvan de cubierta de la construcción.

d) Las puertas de entrada, vestíbulos, escaleras, pasillos y corredores.

e) Instalaciones generales de agua potable, electricidad, teléfono, gas y otras semejantes.

Por otro lado, se presumen bienes comunes, salvo pacto en contrario en la escritura constitutiva o por acuerdo unánime de los copropietarios, los siguientes bienes:

· Patios y jardines.

· Locales destinados a la administración, portería, estacionamiento y sótanos cuando se empleen para servicios generales.

· Fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas, motores y cualquier otra obra, instalación, aparato u objeto para el disfrute común.

· Todas aquellas cosas que no se encuentren afectadas al uso exclusivo de un propietario.

Como parte de la copropiedad, los bienes comunes no son objeto de acción divisoria, salvo algunos casos que así lo señale la ley.

Los derechos de cada condómino sobre los bienes comunes son inseparables de su propiedad individual, por tanto, sólo se pondrán enajenar, gravar o embargar juntamente con su derecho de propiedad exclusiva, según lo establecido en el artículo 998.

Asamblea de condóminos.

La asamblea, es la máxima autoridad del consorcio de propietarios, sus resoluciones son obligatorias, aun para los ausentes, residentes. Serán ordinarias y extraordinarias, las primeras se reunirán al menos una vez en los primeros cuatro meses de cada año y aprobará el presupuesto de gastos del año siguiente, al igual que determinar la forma en que se administrarán los fondos para cubrirlo; las extraordinarias atenderán los asuntos que no le correspondan a la ordinaria, conforme a los artículos 1011 y 1012.

Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad exclusiva represente en el total del condominio.

En caso de copropiedad de una unidad privativa, los condóminos deben nombrar un representante común efecto de las votaciones, aunque se permitirá la presencia de todos para que deliberen entre sí.

En los casos en que un solo condómino represente más del cincuenta por ciento del valor del condominio, será necesario que el acuerdo se tome por mayoría de votos de los condóminos, computándose los votos por persona, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1018.

Administración del Condominio.

En cuestión a los gastos de administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes, cada condómino debe contribuir proporcionalmente al valor que represente su parte privativa en el condominio.

Sobre el Reglamento de Funcionamiento y Administración del Condominio o Conjunto Condominal, éste determinará los casos en que la ley lo permita, los derechos y obligaciones de cada uno en los condóminos, las modalidades del funcionamiento der los servicios y las limitaciones sobre el derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios. Este reglamento, sólo podrá modificarse mediante un acuerdo en asamblea con una mayoría que represente el 75% ó más del valor del condominio, según lo estipulado en el artículo 1009.

La asamblea de condóminos será la encargada de nombrar a un administrador, quien podrá ser una persona física o moral, condómino o persona extraña, y a la que se designará un salario.

El administrador será el representante legal de los condóminos en los asuntos relacionados con el condominio, y tendrá las facultades de representación propias de un apoderado para administrar bienes, pleitos y cobranzas, y aquellas demás establecidas en el artículo 1027 del Código Civil.

El condómino que no cumpla con su obligaciones será responsable de los daños y perjuicios que causaré a los demás, y aquél que de forma reiterada no cumpla con éstas, podrá ser condenado judicialmente a vender sus derechos en una subasta pública, dicha acción será ejercitada por el administrador con la resolución de las tres cuartas partes de los condóminos restantes.

Destrucción y Extinción del Condominio.

En caso de destrucción total o de las tres cuartas partes del valor del condominio, cualquiera de los condóminos podrá pedir la división del terreno y de los bienes que aún quedaren, pero sí la destrucción no alcanza esa gravedad, la mayoría de los condóminos podrá resolver la reconstrucción, aquellos que representen la minoría estarán obligados a contribuir en la proporción que les corresponda o a vender sus derechos a los condóminos mayoritario en base a una valuación judicial.

El régimen de condominio se podrá extinguir por las siguientes razones:

· Por acuerdo de los condóminos que representen el 75% del valor total del condominio, por resolución de la asamblea con la representación de por lo menos el 76% de los condóminos. (Artículo 978)

· Que el valor total del condominio se concentre en una sola persona, en cuyo caso sólo se extinguirá si el condómino hace la declaración de voluntad en tal sentido. (Artículo 978)

· Por la destrucción total o de las tres cuartas partes del condominio, y cómoda división del terreno y de los bienes a petición de los condóminos. (Artículo 1035)

La extinción o modificación deberá constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, conforme a lo establecido en el artículo 979 del Código Civil para el estado de Guanajuato.

Fuentes Bibliográficas:

GUTIERREZ y González, Ernesto; “El Patrimonio”; Novena edición; México, Porrúa, 2008.

ROJINA VILLEGAS, Rafael; “Derecho Civil Mexicano”; Tomo III: Bienes, Derechos Reales y Posesión; Decimotercera edición; México, Porrúa, 2007.

ROJINA Villegas, Rafael; “Compendio de Derecho Civil”; Tomo II: Bienes, Derechos Reales y Sucesiones; Cuadragesimosegunda edición; México, Porrúa, 2009.

Código Civil para el estado de Guanajuato.