Artículo elaborado por: Mtro. José Mendoza Zaragoza.
Catedrático de la Facultad de Derecho
Universidad De La Salle Bajío, A. C.
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1.- Introducción.
Una de las acciones reales que se ejercitan cotidianamente en los Juzgados Civiles de Partido en el Estado de Guanajuato, es la de prescripción positiva o adquisitiva sobre inmuebles, la cual se sustenta en la circunstancia de que el que la ejercite haya tenido la posesión civil sobre un inmueble y que esa posesión haya sido pacífica, continua y pública, durante un determinado tiempo, en los términos de los artículos 1246, 1247 y 1248 del Código Civil para el Estado de Guanajuato.
A ese respecto, el artículo 1252 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dispone, que el que hubiere poseído bienes inmuebles durante el tiempo y con las condiciones exigidas por el cuerpo normativo de referencia para adquirirlos por prescripción, podrá promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público de la propiedad, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado, y que ha adquirido en consecuencia la propiedad.
El objetivo que persigue el presente artículo, es analizar los elementos de la acción de de prescripción positiva sobre inmuebles, así como los medios de prueba idóneos para acreditar dicha acción, motivo por el cual se abordará el estudio de la posesión; de la prescripción; los requisitos que debe tener la posesión para adquirir la propiedad; los diversos plazos para adquirir inmuebles, ya sea acreditando o no el justo título, así como la buena fe.
2.- La posesión.
Martha Morineau Iduarte y Román Iglesias González, en la página 115 de su obra “Derecho Romano”, Cuarta Edición, publicada en México, Distrito Federal, en 2007 por la Editorial Oxford, definen a la posesión “…como el poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la intención de retenerla y disponer de ella como si fuera propietario”.
De acuerdo al artículo 1037 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, la posesión es el poder que se ejerce sobre una cosa a través de actos que corresponden al ejercicio de la propiedad.
De lo anterior se desprende, que desde el Derecho Romano antiguo hasta nuestra legislación civil actual del Estado de Guanajuato, se ha considerado a la posesión como un derecho real que ejerce una persona sobre una cosa, con la intención de retenerla y de apropiarse de ella, siendo ésta la posesión que se requiere para poder adquirir la propiedad por prescripción.
3.- La Prescripción.
El Derecho Romano reconoció una doble regulación de la propiedad. La primera se estableció en el Derecho Civil, y fue denominada como propiedad quiritaria, y se exigía el cumplimiento de ciertos requisitos para que pudiera constituirse, tales como que el sujeto fuera ciudadano Romano; que el bien estuviera en el comercio; que el inmueble estuviera situado en suelo itálico; y que su transmisión se realizara en forma solemne, a través de la “Mancipatio” o la “In Iure Cessio”. La segunda regulación, que fue posterior en tiempo a la del Derecho Civil Romano, se estableció en el Derecho Honorario, y fue denominada como propiedad bonitaria, y se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por el Derecho Civil de Roma.
En el Derecho Civil Romano, como antecedente de lo que hoy es la prescripción positiva, se reguló primeramente la “Usucapio”, habiéndola definido Modestino como: “la adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo señalado en la ley”, según lo refieren Martha Morineau Iduarte y Román Iglesias González, en la página 125 de su obra “Derecho Romano”, Cuarta Edición, publicada en México, Distrito Federal, en 2007 por la Editorial Oxford. Posteriormente, en el Derecho Honorario, también como antecedente de la prescripción positiva, se reguló la “Praescriptio Longi Temporis”. Justiniano fusionó la “Usucapio” con la “Praescriptio Longi Temporis”, siendo regulado esta forma para adquirir la propiedad en el Derecho Civil Romano.
De acuerdo al artículo 1231 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, la prescripción es el medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de determinado tiempo y bajo las condiciones que establezca la ley.
De igual manera, el artículo 1232 del código sustantivo antes mencionado señala, que se denomina prescripción positiva a la adquisición de bienes en virtud de la posesión, y que se denomina prescripción negativa a la liberación de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento.
El artículo 1246 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dispone, que la posesión necesaria para adquirir bienes por prescripción positiva debe ser civil, pacífica, continua y pública.
4.- Requisitos de la posesión.
4.1.- Posesión Civil. El primero de los requisitos de la posesión necesaria para prescribir bienes, que exige el Código Civil para el Estado de Guanajuato, es que la posesión sea civil.
A este respecto, el artículo 1039 del Código Civil para el Estado de Guanajuato establece, entre otras cosas, que el que posee bienes con la calidad de propietario, tiene la posesión civil y que quien posee en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otra calidad análoga, tiene la posesión precaria.
De acuerdo a lo expresado en el párrafo que antecede, el sujeto que desee adquirir por prescripción algún bien inmueble, deberá acreditar en los autos del proceso civil correspondiente, la posesión civil, es decir, que posee el inmueble en la calidad de propietario, y no con la calidad de arrendatario, comodatario, usufructuario, depositario, u otra calidad derivada de un acto jurídico por virtud del cual el dueño le entregó la posesión.
Para acreditar la posesión civil, el accionante podría ofrecer la prueba testimonial, mediante la cual los testigos podrían manifestar que saben y les consta que el actor siempre se ha conducido como propietario, en virtud de actos concretos de disposición hechos por cuenta propia, tales como construir en el inmueble o conceder en arrendamiento todo el bien o parte de él.
A su vez, la parte demandada podría desvirtuar la prueba testimonial ofrecida por el actor, a través de documentos, testimonios o confesión, en los que se demuestre que el accionante ha estado poseyendo en calidad arrendatario, depositario o por algún otro medio de posesión derivada de un acto jurídico mediante el cual otra persona le concedió la posesión.
Para robustecer el actor lo acreditado a través de los testigos, podría el actor ofrecer también la prueba documental, en donde conste fehacientemente, que adquirió la propiedad del bien, aun cuando esto no se haya hecho constar en escritura pública.
4.2.- Posesión Pacífica.
El segundo de los requisitos de la posesión necesaria para prescribir bienes, que exige el Código Civil para el Estado de Guanajuato, es que la posesión sea pacífica.
Conforme al artículo 1071 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, la posesión es pacífica cuando se adquiere sin violencia. De acuerdo a la doctrina dominante y la ley, la violencia puede ser física o moral.
Para acreditar que no entró en posesión mediante violencia, el accionante podría ofrecer la prueba testimonial, mediante la cual los testigos podrían manifestar que saben y les consta la forma como se obtuvo la posesión, acreditándose esta circunstancia si los testigos presenciaron los hechos y si los dichos de ellos son concordantes, tal como lo exige el artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato, mientras no se desprenda de los testimonios que los actos realizados por la parte actora para entrar en posesión del bien, hayan sido violentos o constituyan algún delito.
A su vez, la parte demandada podría desvirtuar la prueba ofrecida por el actor, mediante otros testimonios que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato, tales como que los testigos convengan en lo esencial; que declaren haber oído las palabras, presenciado el acto o visto el hecho material sobre el que deponen; que conozcan los hechos por sí mismos y no por inducciones de otra persona; y que den fundada razón de sus dichos.
4.3.- Posesión Pública. El tercero de los requisitos de la posesión necesaria para prescribir bienes, que exige el Código Civil para el Estado de Guanajuato, es que la posesión sea pública.
A este respecto, el artículo 1073 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dispone, que es posesión pública aquélla que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos, así como aquélla posesión que se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Para acreditar que la posesión es pública, el accionante podría ofrecer la prueba testimonial, mediante la cual los testigos podrían manifestar que les consta por sí mismos, que quien pretende adquirir la propiedad por prescripción, ha poseído el bien de referencia, pudiéndose acreditar esta circunstancia si los testigos presenciaron los hechos y si los dichos de ellos son concordantes, tal como lo exige el artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
4.4.- Posesión Continua.
El cuarto y último de los requisitos de la posesión necesaria para prescribir bienes, que exige el Código Civil para el Estado de Guanajuato, es que la posesión sea continúa.
Conforme al artículo 1072 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, la posesión es continua cuando no se ha interrumpido por alguno de los medios enumerados en el Capítulo V, Título Octavo, Libro II, del Código Civil para el Estado de Guanajuato.
A este respecto, el artículo 1076 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, que se encuentra dentro del Libro II del código en mención, dispone que la posesión se pierde por abandono; por cesión a título oneroso o gratuito; por la destrucción de la cosa; por quedar la cosa fuera del comercio; por resolución judicial; por despojo, siempre y cuando la posesión del despojante dure un año o más; por reivindicación del propietario; por expropiación por utilidad pública; y por la imposibilidad de ejercer el derecho o por su falta de ejercicio durante el tiempo que baste para que ese derecho prescriba.
Para acreditar que la posesión es continua, el accionante podría ofrecer la prueba testimonial, mediante la cual los testigos podrían manifestar que les consta por sí mismos, que quien pretende adquirir la propiedad por prescripción, no ha perdido la posesión en los términos del artículo 1076 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, pudiéndose acreditar esta circunstancia si los testigos presenciaron los hechos y si los dichos de ellos son concordantes, tal como lo exige el artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
A su vez, la parte demandad podría desvirtuar la prueba ofrecida por el actor, mediante otros testimonios, confesión o documentos que lleven a concluir que el accionante perdió la posesión, por alguna de las causas previstas en el artículo 1076 del Código Civil para el Estado de Guanajuato. Asimismo, si de las pruebas desahogadas en autos se acredita que entre el tiempo en que se empezó a poseer y la fecha de la presentación de la demanda, cambió la causa de la posesión de la parte actora, podría quedar por no acreditada la posesión continúa.
5.- Plazos para la prescripción de inmuebles.
5.1.- En cinco años con Justo Título y de Buena Fe.
El artículo 1247, fracción I, del Código Civil para el Estado de Guanajuato establece, que además de haberse demostrado que la posesión fue civil, pacífica, pública y continua, los bienes inmuebles se pueden adquirir por prescripción en cinco años, siempre y cuando haya justo título y haya obrado el accionante de buena fe.
A este respecto, el artículo 1251 del Código Civil para el Estado de Guanajuato señala, que se entiende por justo título, el acto jurídico adquisitivo de la posesión en concepto de dueño. En esas condiciones, si el actor acredita haber adquirido la posesión, mediante un medio permitido por la ley, es decir, por donación o por compraventa, se tendría por acreditado el justo título.
El justo título puede acreditarse por medio de la documental o por medio de la testimonial. Sin embargo, no bastará que los testigos manifiesten que les consta el acto jurídico por el que adquirió la posesión el actor, sino que tendrán que expresar las circunstancias de tiempo, modo y lugar que rodearon al acto jurídico por el que obtuvo la posesión el accionante, a fin de que el juez tenga la convicción de que el acto jurídico existió.
Además, la parte accionante deberá demostrar desde cuándo ha estado poseyendo el inmueble que pretende prescribir, lo cual podría acreditarse con la prueba testimonial, siempre que los testimonios cumplan con los extremos del artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
Por otra parte, el artículo 1053 del Código Civil para el Estado de Guanajuato establece, que es poseedor de buena fe el que cree o el que fundadamente cree tener título bastante para darle derecho a poseer, mientras que el artículo 1054 del código antes mencionado señala, que es poseedor de mala fe el que entra a poseer a sabiendas que no tiene título alguno para poseer, o el que sin fundamento cree que tiene título para poseer, así como aquél que sabe que su título es insuficiente o vicioso.
No obstante lo anterior, el artículo 1056 del código sustantivo en estudio señala, que la buena fe se presume siempre y que quien afirme que hay mala fe del actor deberá probarlo. Por tal motivo, quien manifieste que entró a poseer de buena fe no necesita probarlo, sin embargo si la parte demandada afirma que la actora posee de mala fe, aquélla tendrá que acreditarlo, lo cual podrá hacerlo a través de la documental, la testimonial o mediante la confesional a cargo de la parte actora.
5.2.- En diez años con Justo Título y de Mala Fe.
El artículo 1247, fracción II, del Código Civil para el Estado de Guanajuato establece, que además de haberse demostrado que la posesión fue civil, pacífica, pública y continua, los bienes inmuebles se pueden adquirir por prescripción en diez años, siempre y cuando haya justo título y aunque el ahora accionante haya obrado mala fe.
Además, la parte accionante deberá demostrar desde cuándo ha estado poseyendo el inmueble que pretende prescribir, lo cual podría acreditarse con la prueba testimonial, siempre que los testimonios cumplan con los extremos del artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
5.3.- En veinte años sin Justo Título y de Mala Fe.
El artículo 1248 del Código Civil para el Estado de Guanajuato establece, que además de haberse demostrado que la posesión fue civil, pacífica, pública y continua, los bienes inmuebles se pueden adquirir por prescripción en veinte años, aún cuando la posesión sea sin justo título y de mala fe.
En este supuesto, la parte actora solamente está obligada a probar desde cuándo se encuentra en posesión del inmueble que desea adquirir por prescripción, lo cual podría acreditarse con la prueba testimonial, siempre que los testimonios cumplan con los extremos del artículo 220 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
Por último, la parte final del artículo 1248 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dispone, que no operará la prescripción en este supuesto, si el hecho que dio origen a la posesión, hubiere sido declarado delito mediante sentencia ejecutoria.
6.- Conclusión.
La prescripción positiva es el medio por el cual puede adquirirse la propiedad de bienes, durante determinado tiempo y con las condiciones que la ley señala, siempre y cuando que la posesión en que se funda haya sido civil, pacífica, pública y continúa.
Para adquirir la propiedad por prescripción, hace falta que el interesado promueva juicio contencioso, en contra de la persona que aparezca como propietaria del inmueble que se desea adquirir. Ahora bien, en virtud de que en el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato, no se prevé algún procedimiento determinado para el ejercicio de la acción de Prescripción Positiva, deberá promoverse el juicio en la Vía Ordinaria Civil.
Finalmente, el segundo párrafo del artículo 1252 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato establece, que una vez comprobada debidamente la posesión del inmueble que se desea prescribir, el Juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y que tal declaración se tendrá como título de propiedad, la cual deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, previa su protocolización en escritura pública.
BIBLIOGRAFÍA. 1.- De Pina Vara, Rafael, Elementos de Derecho Civil Mexicano, Editorial Porrúa, Decimonovena Edición, México, 2008, P.P. 429.
2.- Iglesias González, Román; Morineau Iduarte, Marta, Derecho Romano, Editorial Oxford; Cuarta Edición; México, 2007, PP.294.
3.- Moto Salazar, Efraín, Elementos de Derecho, Editorial Porrúa, Quincuagésima Impresión; México, 2011, P.P. 450.
4.- Código Civil para el Estado de Guanajuato.
5.- Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato.
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